[摘要] “相比于一二线城市，现在三四线楼市泡沫的风险更需要高度关注。”一位业内人士分析，比如华北地区的唐山市，2011年商品房成交量仅相当于北京市的18%，但近几年平均土地出让面积相当于北京的93%。
在国内楼市的一片“降价”声中，三四线城市的逆势上涨似乎成了一道“不合时宜”的风景，尽管开发商、投资客甚至当地政府都翘首盼望，但却只能“在暗地里鼓掌”。
记者近期调查了解到，目前威海、日照、淄博等三四线城市的都有小幅度的上涨，一方面品牌开发商对三四线城市的关注日益提高，另一方面这些中小城市大规模的房地产开发也让业内人士感到一丝不安。
多地逆势上涨
“进入5月以后，市场的情况明显有了好转，”威海环河房地产开发有限公司推广总监陈先生的喜悦之情溢于言表，“成交量上来了，价格也比前几个月有所上涨。”
陈先生告诉记者，威海市的住宅均价从年后其实一直都有小幅上涨，但成交量却并不理想，不过5月之后的行情还是让陈先生松了口气。“五一小长假开始，我们就到访了300组客户，”陈先生说，“从五一之后，我们每周签约30套左右，到现在整个楼盘已经签出去100多套了。”
同样是山东沿海三线城市，日照楼市的也与威海颇为相似。从日照房产超市网监测的118个小区及11250套二手房价格来看，从2011年4月到2012年4月，日照房价一直稳中有涨。
公开数据显示，截至今年4月份，威海普通住宅销售均价为5712元/平方米，与2011年的均价5419元/平方米相比，上涨了5.5%。而从今年来看，今年4月份威海市区的住宅销售均价为5734元/平方米，环比3月份的5698元/平方米，也有小幅上涨。
除山东的三四线城市之外，据记者调查了解，国内其他省市的三四线城市也不乏逆势上涨的现象。
不仅如此，由于受楼市调控的影响，一些省份的三线城市目前已经超过了本省的二线城市。据记者了解，位于四川省南充市刚刚开盘的一个别墅项目，目前均价已高达1.35万元，而在成都市部分区域的别墅价格仅仅维持在1万元左右。
根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据，2012年4月，100个城市中仍有29个城市住宅均价环比3月份上涨。其中，哈尔滨、淄博等城市涨幅超过1.5％，而威海、乌鲁木齐等19个城市涨幅在1％以内。
价格洼地“补涨”
“相对于一二线城市来说，目前三四线城市类似山东威海地区出现了一些松动。”山东大学威海营销管理研究中心的副主任蒋守芬告诉记者。
蒋守芬认为，从楼市调控的限购政策来说，相对于一二线城市，三四线城市的限购力度要小，很多政策停留在口头上，并没有严格执行。同时，央行两次下调存款准备金率，使得地产商资金压力有所缓解。
与此同时，获得国家批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》也给烟台、威海等山东沿海城市的城市发展带来契机。受此影响，青岛、烟台、威海之下的四线城市如海阳、乳山、即墨等城市出现了较大涨幅。“前两年二三千元一平米，现在已经涨到了每平米七八千元。”蒋守芬告诉记者。
此外，业内人士分析，一部分三四线城市的上涨“是限购需求挤出下的补涨”。中国房地产学会副会长陈国强表示，国内很多三四线城市此前在发展上受制于本省的二线城市，因此当地楼市的价格基数一直较低，购买力也跟不上。楼市调控开始之后，一二线城市由于受限购政策的影响，部分没有资格的购房者被“挤出”、“回流”到附近的三四线城市购房。
而据记者了解，浙江嘉善、江苏昆山、河北廊坊等一批距离中心城市较近、相对较低的三四线城市，其受限购“挤出效应”影响均较为明显，而这些原本是“价格洼地”的区域在这种“挤出效应”的带动下，房价也一直处于缓慢上涨的局面。
另一方面，由于一二线城市的房地产市场逐渐饱和，开发商们也“自觉”地将视线转移到三四线城市，这无疑将进一步推动这些城市的上涨。
风险大于一线城市
尽管在楼市调控、普跌的大背景下，三四线城市的逆势上涨让开发商和投资客感到“希望就在前方”，但是，业内多位人士分析，三四线城市的楼市投资风险比一线城市更大。
事实上，在中指研究院发布的百城价格指数的数据中，2012年4月，住宅价格环比3月下跌的71个城市中，跌幅居前十位的城市，如宝鸡、株洲、柳州等，也全部都是三四线城市，跌幅均超过了1％。
此外，有媒体公布了一份内部研究报告显示，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。
以扬州为例。据统计，扬州在2010年土地出让取得了爆发式增长，2010年扬州市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。这些土地大部分在去年下半年到今年上半年竣工。截至4月末，扬州市区商品住宅累计可销售面积160.05万平方米，同比增长65.54%。
而截至今年前4月，扬州商品房合同成交面积只有44.21万平方米，同比下降30.96%。按照目前扬州的可销售住宅和销售速度，据估算，将这部分存量房消化掉的时间至少是37个月。而这也正解释了不久前地方政府出手救市的主要原因。
“相比于一二线城市，现在三四线楼市泡沫的风险更需要高度关注。”一位业内人士分析，比如华北地区的唐山市，2011年商品房成交量仅相当于北京市的18%，但近几年平均土地出让面积相当于北京的93%。
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